Reglementare și taxare: aspecte cu impact major pentru piața construcțiilor

Pe măsură ce piața de profil se maturizează, iar proiectele devin mai sofisticate, și reglementările juridice și fiscale ale domeniului tind să fie mai complexe. Legiuitorii par să țină ritmul cu dezvoltarea sectorului și au introdus mai multe prevederi și mai stricte. Din acest motiv, atât conformarea cu legislația, cât și interpretarea ei sunt mai greoaie și implică o serie de aspecte noi de interes pentru jucătorii din business.

În acest context, întocmirea unor strategii de negociere înainte de încheierea contractelor reprezintă primul pas de rezolvare a dificultăților care pot apărea pe parcursul derulării acestora. De altfel, remarcăm deja o tendință în ultimul timp ca atât investitorii, cât și antreprenorii să aibă o abordare preventivă și să analizeze mai atent potențialele consecințe din perspectivă juridică și fiscală. Abordarea preventivă se traduce inclusiv prin încheierea de acorduri pre-contractuale înainte de începerea dezvoltării proiectelor (faza de identificare/achiziție a terenurilor). Aceste noi structuri de tranzacție se remarcă pe piață, alături de așa-numitele contracte de tip “forward purchase” sau achizițiile efectuate după finalizarea unui proiect. În particular, am remarcat câteva aspecte cu impact major pentru business ce merită punctate:

Insolvența dezvoltatorului sau a antreprenorului general

Un caz des întâlnit în practica ultimului an este insolvența dezvoltatorului sau a antreprenorului general cu impact pentru finalizarea proiectului sau a lucrărilor  de construire. De aceea, tranzacțiile privind achiziția unui proiect al cărui proprietar a intrat sau este pe cale sa intre în insolvență implica structuri juridice și procese complexe, dirijate mai ales de structura și componența tabelului creditorilor (bănci, afiliați, autoritățile fiscale, etc). În ceea ce privește insolvența antreprenorului, se impune o atenție sporită în materia reglementărilor contractuale ale modalitățtii de plată a lucrărilor și respectiv ale instrumentelor de garantare în perioada de post-finalizare a lucrărilor. De asemenea, trebuie avută în vedere și situația juridică dificilă a subantreprenorului cauzată de lipsa prevederilor contractuale pentru preluarea contractelor de antrepriză în situația intrării în insolvență a antreprenorului general. 

Noutățile legislației în domeniu

Schimbări substanțiale în domeniul calității în construcții au avut avut loc în vara anului trecut când s-au extins obligațiile în sarcina investitorilor, a proprietarilor și a utilizatorilor construcțiilor. În mod corelat, au fost înăsprite sancțiunile aplicabile participanților care nu respectă condițiile impuse de lege pentru asigurarea calității (ex. dublare amenzi, includerea unor contravenții noi, acordarea de atribuții suplimentare organelor de control ISU etc.). Recent a intrat în vigoare un nou regulament de recepție a lucrărilor prin care a fost schimbată procedura de lucru a comisiei de recepție. Ne așteptăm ca toate aceste modificări să genereze diverse interpretări în practică. 

Implicații fiscale în cazul asocierilor

Asocierile reprezintă una dintre opțiunile preferate de jucătorii de pe piața de profil din România, mai ales când vorbim de proiecte mari unde statul e beneficiar. Deși din 2016, tratamentul fiscal al acestor forme de organizare a fost modificat, prevederile nou introduse au rezolvat doar parțial necunoscutele existente. Nerespectarea unor condiții formale poate conduce la reclasificarea operațiunilor între membrii asocierii drept operațiuni supuse TVA. Un alt aspect de analizat în funcție de specificul activităților asocierii este și obligația de ajustare a TVA pentru bunurile aduse ca aport. O altă arie de risc o reprezintă asocierile formate din companii românești și străine unde o structură contractuală deficitară a asocierii riscă să atragă o supraimpozitare. Pentru evita aceste riscuri, o asociere ar trebui să fie bine structurată din punct de vedere contractual și fiscal încă dinainte de a încheia un contract sau de a participa la o licitație.

Daniel Petre, director Deloitte România

Irina Dimitriu, partener asociat Reff & Asociații